Un usage dérogatoire ne survit pas au bâtiment

Par Maître Alexandre Fournier Paru dans le magazine Marché MUNICIPAL vol. 13 - no 3 / septembre 2018

La Cour d’appel du Québec a rendu, le 5 juillet dernier, un arrêt important sur la question des droits acquis en matière d’usage1.

À l’origine de celui-ci, l’incendie, le 3 février 2010, d’une station-service avec dépanneur ayant entraîné une perte d’au moins la moitié de sa valeur portée au rôle d’évaluation. Au moment du sinistre, et en tout temps pertinent par la suite, le bâtiment est conforme à la réglementation de  la Ville de Vaudreuil-Dorion (la Ville) et seul l’usage qui en est fait est dérogatoire.

Dans les jours ayant suivi l’incendie, les représentants de la société possédant l’immeuble ont entrepris des démarches auprès de la Ville pour obtenir l’émission d’un permis de démolition et de reconstruction, avec le but avoué de reconstruire la station-service et de reconduire l’usage qui en était fait avant sa destruction. Pour faire suite à la réception par la Ville de rapports et d’évaluations confirmant une perte de valeur de l’immeuble de plus de 50 %, valeur dont la détermination fut contestée devant le Tribunal administratif du Québec, puis ultimement fixée à 1 $, l’inspectrice a refusé l’émission du permis de reconstruction demandé en s’appuyant sur l’article 2.3 du Règlement de construction de la Ville.

Cette disposition reprend presque mot pour mot le paragraphe 118, al. 2 (3) de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) et stipule notamment que la reconstruction d’un bâtiment ayant perdu au moins la moitié de sa valeur portée au rôle d’évaluation par suite d’un incendie doit être effectuée «en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction».

La Cour d’appel (pour les motifs du juge Morissette, auxquels souscrit le juge Healy, la juge St-Pierre signant une importante dissidence) s’en remet aux arguments de la Ville et conclut que l’expression «en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction» doit être comprise comme désignant les normes de construction et d’implantation, mais aussi les normes d’usage. Par conséquent, l’usage de «station-service avec dépanneur» n’étant plus permis dans la zone où est situé l’immeuble en cause, la destruction du bâtiment emporte de facto l’anéantissement de tout droit acquis à l’usage dérogatoire.Bien que le juge Morissette précise qu’ «[a]ucune ambiguïté n’est décelable» et que son interprétation est conforme à «ce que recherchait le législateur en s’exprimant comme il l’a fait»2, il ne se prononce pas sur l’effet du paragraphe 113, al. 2 (18) LAU, lequel permet au conseil d’une municipalité de prévoir l’extinction des droits acquis en cas d’abandon, de cessation ou d’interruption de l’usage dérogatoire pendant une certaine période de temps, mais uniquement si cette période n’est pas inférieure à six mois.

La juge St-Pierre, dissidente, soulève d’ailleurs que la LAU distingue la notion d’usage et la notion de construction ou de bâtiment et que puisqu’il y a, selon elle, une certaine ambiguïté, cette dernière aurait dû être résolue en faveur du maintien des droits acquis à un usage dérogatoire.3

Nous retenons de cet arrêt que le délai impératif de six mois avant toute extinction de droits acquis à un usage dérogatoire devra continuer à être respecté. Toutefois, la destruction ou la perte de plus de 50 % de la valeur d’un bâtiment constituera maintenant une cause d’anéantissement immédiat de tout droit acquis dans la mesure où la reprise de celui-ci ne serait pas «en conformité avec les règlements en vigueur au moment de la reconstruction».

Par conséquent, nous recommandons de procéder à une révision des règlements de construction afin de

valider que ceux-ci comprennent une disposition dûment adoptée en vertu du paragraphe 118, al. 2 (3) LAU, ce dernier ne constituant en lui-même qu’une autorisation de réglementer.

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1 Ville de Vaudreuil-Dorion c. 9160-4850 Québec inc., 2018 QCCA 1107
2 Id., par. 19
3 Id. par. 54 & 60