Quand les bottines doivent suivre les babines… attention aux détails de la résolution!

Par Me Isabelle Blackburn

cain_lamarreLe vendeur d’un bien qui refuse de donner suite à une promesse d’achat conclue en bonne et due forme risque de se faire opposer un recours pour le contraindre de passer titre.

L’importance de bien détailler, par le biais de la résolution, le mandat de conclure l’acte, prend donc une grande importance dans l’expression de la volonté de la municipalité.

Le recours en passation de titre, bien connu dans le milieu des affaires s’applique, rappelons-le, aux municipalités. Si ce principe n’est pas sans grande surprise, il est intéressant d’illustrer son application dans le domaine municipal.

Dans l’affaire étudiée 9289-2132 Québec inc. c. La Ville de Farnham (2016 QCCS 2770), la municipalité en cause s’est vue forcer de passer titre sur une promesse d’achat signée par le maire, puisque le tribunal a jugé que cette promesse représentait l’accord de volonté des parties.

En 2011, la Ville de Farnham, cherchant à vendre un terrain afin de développer un secteur de la ville, s’est vue approcher par un promoteur, la demanderesse, qui lui a présenté les fins détails de son projet en mai 2013. Divers échanges confidentiels ont eu lieu entre la demanderesse et la municipalité, principalement représentée par son directeur général. Parmi ces échanges, certains étaient plus corsés et avaient trait à un délai de construction comprenant une clause pénale. Malgré qu’aucune entente n’ait été consolidée sur ce point, le directeur général a transmis un projet de promesse d’achat à la demanderesse en septembre 2013.

Le directeur général exposa par la suite le projet aux membres du conseil. Toutefois, les conditions détaillées de la promesse d’achat n’ont pas été discutées. De ce fait, le contenu de la résolution adoptée par le conseil en octobre 2013, donnant au maire l’autorisation de signer l’acte notarié, n’a prévu comme condition que le prix, la vente sans garantie légale et la vente du lot dans l’état actuel, n’abordant pas la clause pénale liée au délai de construction.

À la suite de la résolution, une seconde promesse d’achat a donc été proposée par la demanderesse et signée par le maire.

Pour le directeur général, cette promesse ne pouvait être signée, parce qu’elle ne représentait pas le contenu de son envoi de septembre 2013 qui prévoyait le délai de construction et une clause pénale.

Sans pouvoir préciser tous les faits en cause, le directeur général a informé par la suite la demanderesse qu’il n’y aurait pas de vente, et ce, sans l’appui d’une résolution à cet égard. Devant cette impasse, la demanderesse a transmis une mise en demeure à la Ville et a remis le montant du prix de vente au notaire, en fidéicommis.

Le tribunal a retenu que les conditions permettant d’obtenir un titre en cas de défaut du vendeur étaient remplies, soit : (1) l’existence d’une promesse, (2) la mise en demeure de conclure l’acte de vente, (3) la conformité de l’acte de vente proposé à l’entente conclue et (4) la consignation du prix de vente.

Le tribunal rappelle qu’il est bien connu qu’une ville parle par résolutions et que celles-ci doivent être écrites de façon suffisamment claire quant à ses éléments essentiels.

Dans le cas qui nous occupe, le libellé de la résolution prévoyant la vente du terrain énonçait les conditions ci-haut mentionnées, sans faire référence au premier projet préparé, ni préciser le délai de construction et la pénalité. Le maire ayant le mandat de signer l’acte à la suite de la résolution d’octobre 2013, la promesse signée représentait donc l’accord des parties et la Ville se devait de conclure l’acte.

Il convient donc de retenir de cette affaire qu’une municipalité doit être précise dans l’élaboration d’une résolution puisqu’il s’agit de la réelle expression de sa volonté. En effet, les démarches d’un fonctionnaire municipal ne peuvent traduire l’intention d’une municipalité sans que le tout soit soumis au processus public et cosigné par le biais d’une résolution. L’importance à donner aux détails prend donc tout son sens, surtout dans le contexte d’un processus pouvant être soumis à un recours en passation de titre.

Source: www.quebecmunicipal.qc.ca

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