morencysocavocatsLes articles 145.21 et suivants de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (ci-après : « LAU ») permettent aux municipalités d’adopter un règlement sur les ententes relatives aux travaux municipaux, communément appelées « ententes de promoteurs ». Le développement immobilier passe de plus en plus souvent par de telles ententes et le contenu de celles-ci est déterminant puisqu’il dicte les obligations respectives de la municipalité et du promoteur.

Il est important de savoir que certaines clauses sont essentielles afin d’assurer la protection de la municipalité et que cette dernière devra nécessairement en tenir compte lors des négociations à intervenir avec un promoteur.

Les négociations

Dans le cadre de ces discussions, il arrive parfois que l’entente de promoteurs soit précédée par une entente de principe prenant la forme d’une entente informelle ou d’une résolution d’acceptation. Même si une telle entente, pour ne pas faire de mauvais jeu de mots, ne lie pas en « principe » la municipalité, il est important de ne poser aucun geste pouvant faire en sorte de conclure que la municipalité s’est engagée formellement à faire en sorte que le projet se concrétise.

Parlant de négociations, une attention particulière devra d’ailleurs être portée à la Loi sur la transparence et l’éthique en matière de lobbyisme (RLRQ. chap. T-11.011) qui pourrait trouver application.

Une nouveauté : la contribution

Depuis l’entrée en vigueur du Projet de loi no. 83 (2016 chap. 17), plusieurs dispositions concernant les ententes de promoteurs (art. 145.21 à 145.30 LAU) ont été modifiées. Les ententes telles qu’on les connait ont été bien évidemment été reconduites, mais la LAU ajoute maintenant qu’une municipalité peut exiger des promoteurs une contribution financière destinée à financer toute ou partie d’une dépense liée à l’ajout, l’agrandissement ou la modification d’infrastructures ou d’équipements municipaux requis pour assurer la prestation accrue des services municipaux découlant du projet.

Bien qu’il s’agisse d’une percée très intéressante sur le plan financier pour les municipalités, ce prévaloir d’un tel pouvoir vient évidemment avec des obligations, dont celle d’établir une estimation du coût de tout ajout, agrandissement ou modification destiné à être financé en tout ou en partie au moyen d’une contribution, laquelle estimation peut porter sur une catégorie d’infrastructures ou d’équipements. Le montant de la contribution doit être notamment déterminé en fonction de cette estimation, laquelle doit être rendue publique.

Mentionnons que les contributions pour des travaux ou des services municipaux devront être versées dans un fonds particulier dédié aux fins pour lesquelles ces contributions ont été exigées. En cas de surplus, les sommes seront remises aux propriétaires des immeubles visés par les permis ou les certificats.

Quelques pièges

Dans le cadre de la négociation et de la rédaction d’une entente, certains pièges sont à éviter. En effet, une entente doit d’abord et avant tout respecter le règlement que la municipalité a adopté sur les ententes relatives aux travaux municipaux.

En outre, signalons que l’article 145.28 LAU écarte les règles habituellement applicables en matière d’appel d’offres pour les travaux dont la réalisation est sous la responsabilité du promoteur. Des précautions sont à prendre à ce niveau afin de pouvoir bénéficier de l’exception à la règle des appels d’offres. En effet, s’il advenait que la municipalité soit considérée comme maître d’œuvre des travaux, un tribunal pourrait considérer que les règles d’appel d’offres sont applicables.

Dans le cas où la municipalité s’engageait financièrement, il serait judicieux de s’assurer d’une certaine rentabilité du projet. Des précautions peuvent ainsi être prévues à cet effet dans l’entente.

Dans la même optique, et ce, même si la municipalité ne s’engageait pas financièrement dans le projet, il est impératif d’exiger des engagements financiers suffisants du promoteur. En effet, qu’arrivera-t-il des infrastructures qui devaient être cédées à la municipalité si le promoteur faisait faillite ?

Toujours au niveau des infrastructures municipales, la surveillance par la municipalité des travaux qui en sont inhérents est capitale. Tel que mentionné précédemment, les infrastructures seront remises à la municipalité et il est donc important de s’assurer de la conformité et de la qualité des travaux.

Être enthousiaste, mais les deux pieds sur terre!

La réalisation d’un développement dans un secteur de la municipalité peut donner lieu à un certain engouement des représentants de la municipalité. Cependant, dans le cadre de la conclusion d’une entente des promoteurs, la municipalité doit prendre garde de ne pas accepter n’importe quelle condition. En ce sens, les élus et les fonctionnaires municipaux doivent être prudents face à la pression d’un promoteur ou même du public en général. La clé du succès : un règlement complet, une entente bien calibrée, des garanties suffisantes et une surveillance adéquate.

Le 8 juin 2017, à 10 h 30, nous présenterons en collaboration avec la Fédération québécoise des municipalités (FQM) une conférence Web visant à cerner les enjeux juridiques importants lors de la négociation d’une entente avec des promoteurs et nous donnerons certains conseils afin de permettre aux municipalités de mieux négocier ces ententes.

À noter à votre agenda !

Me Philippe Asselin
Morency, société d’avocats s.e.n.c.r.l.
418-651-9900
passelin@morencyavocats.com