La cristallisation des droits à l’occasion d’une demande d’autorisation de démolir

Par Maître Simon Frenette, avocat en droit municipal chez DHC Avocats inc.

La jurisprudence en droit municipal nous offre plusieurs exemples d’application de la théorie de la cristallisation des droits permettant à un citoyen d’invoquer des « droits acquis » à l’encontre d’une nouvelle réglementation, surtout en matière de demandes de permis de construction ou de lotissement. Récemment, dans l’affaire Electrolux Canada Corp c. Ville de l’Assomption[1], la Cour supérieure a eu à se pencher sur la cristallisation des droits d’Electrolux Canada Corp (ci-après : « Electrolux ») qui avait déposé une demande de permis de démolition pour un bâtiment industriel.

Electrolux ne désirait pas reconstruire un bâtiment suite à une éventuelle démolition du bâtiment existant visé par la demande. Or, étant donné que l’ancienne réglementation n’exigeait pas la production d’un programme de réutilisation du sol dégagé contrairement à la nouvelle réglementation en vigueur, Electrolux désirait que sa demande soit traitée sous cette ancienne réglementation. Notons toutefois que la demande d’Electrolux n’a jamais été soumise au comité consultatif d’urbanisme ni au conseil municipal.

Plus précisément, les faits mis en preuve démontraient qu’Electrolux avait déposé le 6 décembre 2016, soit avant l’entrée en vigueur du nouveau règlement le 17 janvier 2016, une demande de permis de démolition qui indiquait « des documents complémentaires vous seront soumis sous peu ». Toutefois, cette demande avait été déposée après l’avis de motion publié le 1er novembre 2016. Les documents complémentaires annoncés n’ont été transmis dans les faits que le 25 janvier 2017.

Dans un premier temps, la Cour détermine que la demande n’a été complète et conforme que le 25 janvier 2017 lors de la transmission des documents complémentaires annoncés, sans aucune réserve, suivant les critères de l’arrêt Boyd Builders[2] de la Cour suprême du Canada. À propos de la bonne foi de la Ville, la Cour conclut que « le fait que la Ville modifie le règlement pour traiter du cas particulier d’Electrolux, et commence les démarches seulement après qu’Electrolux lui dévoile son plan suffit pour déclarer que le règlement 305-2016 ne peut avoir un effet rétroactif vis-à-vis Electrolux »[3]. Quant à l’effet de gel de l’avis de motion, la Cour conclut qu’il ne s’applique pas dans le cas d’un règlement de construction.

Ensuite, la Cour conclut que le nouveau règlement est entré en vigueur le 17 janvier 2017 alors que l’ancien règlement n’est abrogé que le 23 février 2017. Ainsi, entre ces deux dates, deux régimes s’appliquaient pour l’étude des demandes de démolition. Étant donné que la preuve démontrait qu’Électrolux avait cristallisé ses droits sous l’égide de l’ancienne réglementation, qui était en vigueur jusqu’au 23 février 2017, celle-ci avait droit d’exiger que sa demande soit traitée selon cette réglementation.

Soulignons que l’obligation contenue dans le nouveau règlement qui obligeait notamment le propriétaire à procéder à la décontamination du site suite à la démolition était illégale puisqu’il avait le même objet que le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains, le Règlement sur l’enfouissement des sols contaminés et le Règlement sur le stockage et les centres de transfert de sols contaminés, contrairement à l’article 124 de la Loi sur la qualité de l’environnement qui affirme la préséance de la réglementation provinciale.

Finalement, mentionnons que la Cour supérieure refuse d’ordonner la délivrance du permis de démolition puisque celui-ci doit être étudié par le comité consultatif d’urbanisme et le conseil municipal, conformément à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

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[1]2018 QCCS 3945
[2] City of Ottawa v. Boyd Builders Ltd., 1965 CanLII 1 (CSC)
[3] Paragraphe 114 du jugement.