Si le domaine des contributions pour fins de parc a fait l’objet de plusieurs jugements dans les dernières années, peu de décision du Tribunal administratif du Québec (TAQ) portent sur les règles concernant l’établissement de la valeur du site visé par la demande de permis de lotissement ou de construction.

Récemment, le TAQ,  dans l’affaire 9328-5666 Québec inc. c. Ville de Québec[1] (j. Jacques Forgues), nous a donné un nouvel éclairage quant à la méthode de calcul de la valeur du terrain à considérer pour la contribution pour fins de parc exigée préalablement à une demande de lotissement. En voici les faits saillants.

Dans cette affaire, le TAQ a eu à se pencher sur la signification de l’expression « valeur du terrain établie selon les concepts applicables en matière d’expropriation » prévue à l’article 117.6 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU). Selon le premier alinéa de cet article, la « valeur du terrain devant être cédé ou du site […] est établie selon les concepts applicables en matière d’expropriation ». Rappelons également que, selon les situations, la valeur du terrain peut également être établie par l’utilisation de la valeur inscrite au rôle d’évaluation[2], ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Dans le cas soumis au TAQ, le règlement municipal de la Ville de Québec prévoyait que le site visé par l’opération cadastrale devait être évalué en fonction de « valeur marchande selon les concepts applicables en matière d’expropriation ». À première vue, le TAQ considère qu’il y a contradiction au sein de cet article, puisqu’en matière d’expropriation, l’indemnisation à l’exproprié est faite en fonction d’une valeur au propriétaire et non selon la valeur marchande. Alors que la première est une valeur subjective de l’immeuble pour son propriétaire, la seconde constitue une valeur objective. À cet égard, le TAQ mentionne ce qui suit :

« [63] En effet, la valeur marchande et la valeur au propriétaire sont deux concepts spécifiques, non seulement différents mais distincts. Ils expriment des réalités inassimilables. »

De l’admission des parties, la valeur marchande du lot était établie à 3 279 000 $ alors que celle basée sur la valeur au propriétaire était de 1 702 903 $. Selon les parties, le propriétaire avait engagé des coûts pour l’ouverture de rue, pour la desserte en aqueduc et égout et pour la desserte en électricité. La position du propriétaire équivalait donc à retrancher de la valeur marchande les coûts nécessaires au développement du site, alors que selon la Ville, seule la valeur marchande, c’est-à-dire excluant ces coûts de développement, devait être considérée.

Après une étude approfondie de la LAU et des décisions rendues en semblable matière, le juge Jacques Forgues conclut que l’intention du législateur, lors de l’adoption de l’article 117.6 LAU, était d’incorporer les principes qui sont applicables en matière d’expropriation, excluant ainsi le concept de « valeur marchande ». Les coûts de développement du site devraient donc être retranchés de la valeur objective afin de déterminer la valeur au propriétaire.

Cette situation se distingue de ce qui prévaut habituellement en matière d’expropriation où, étant donné la situation de l’expropriée qui se voit privée de son bien immobilier, la valeur subjective est ajustée à la hausse pour tenir compte des avantages de l’immeuble pour son propriétaire.

Concrètement, selon le juge Forgues, il faut tenir compte des désavantages d’une propriété lors de l’établissement de la valeur selon les concepts applicables en matière d’expropriation. Toutefois, étant donné les admissions des parties, le TAQ ne fait pas l’exercice pour déterminer la valeur du site « établie selon les concepts applicables en matière d’expropriation ».

Le Tribunal retient donc que le principe de valeur marchande est étranger à ce que prévoit l’article 117.6 LAU et ce, malgré les termes du règlement municipal qui régit l’établissement de la construction pour fins de parc.

 

Il sera intéressant de voir si d’autres décisions des tribunaux viendront définir davantage les règles d’établissement de la valeur qui doit être considérée pour le calcul de la contribution pour fins de parc.

#661168

[1] 2018 CanLII 126045 (TAQ)

[2] Art. 117.6 al.4 LAU